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陈科明律师 陈科明律师,北京盈科(武汉)律师事务所执业律师,法学本科学历。陈科明律师执业以来,办理各类民事、经济、刑事、行政案件,积累了丰富的办案经验。擅长领域:合同纠纷、房地产纠纷、劳动争议、人身损害赔偿以及刑事辩护等。... 详细>>

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律师姓名:陈科明律师

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房产纠纷

如何签订房屋租赁合同?

一、房屋租赁合同房屋租赁合同,即以房屋为租凭标的合同。根据《中华人民共和国经济合同法》的规定,“经济合同是法人之间为实现一定经济目的,明确相互权利义务关系的协议”,具体到房屋租赁合

一、房屋租赁合同房屋租赁合同,即以房屋为租凭标的合同。根据《中华人民共和国经济合同法》的规定,“经济合同是法人之间为实现一定经济目的,明确相互权利义务关系的协议”,具体到房屋租赁合同的含义,概括地说是指房屋的出租方,将房屋的使用权交与承租方,承租方按照双方约定的期限和数额向出租方缴纳租金,明确双方的权利和义务,并在合同终止或者合同期限届满时,将承租的房屋完整无损地退还出租者。经租赁双方协商的这种权利义务关系,用文字形式固定下来形成的协议,就叫做房屋租赁合同。房屋租赁合同的内容,应明确规定租赁房屋的座落地址、建筑结构、层次部位、间数、面积、装修、设备、用途、租赁期限、月租金额、租金缴纳期和方法,以及其他约定事项和违约责任等。

二、租赁合同的主要内容1.出租房屋的具体位置和特点。合同应订明房屋座落的具体地点门牌号码、楼层、房屋结构及附属设备。2.房屋的数量,包括房屋的幢数、间数、和总面积。3.房屋的用途4.租金。合同中应明确规定租金的计算标准、交付金额。5.出租期限。一旦期满,出租人就得收回房屋。6.交租方式方法及交租日期。7.租赁期间的违约责任。8.其他事宜

三、租赁合同的建立1.签订房屋租凭合同是正式建立租赁关系的凭证。签订租约必须交验房屋分配单位核发的“房屋分配通知单”或“换房协议书”,必须交验本市居民正式户口,立约人以“房屋分配通知单”或“换房协议书”的姓名为准。2.房屋合同契约要按照统一规定的填写方法填写,不得擅自变更。如有保留租金、合同厨房、厕所或其他另有协议的内容,要在租约的“附记”栏内填写清楚,以免造成租赁纠纷。3.在用户进住房屋时,要会同用户到房屋现场核对房屋装修设备,并向用户点交。核对点交无误后,填写“装修设备保管单”。填写方法要按照装修设备登记说明的要求。用户进住后自己又安装的设备不计在内。4.房管员为了掌握住户的基本情况,要建立“住户分户手册”,反映房产租赁租住户的基本情况。5.房屋租赁合同一式两份,双方各执一份,经立约人双方签字盖章后生效。如有未尽事宜,双方应另订协议。如双方同意,也可以办理公证。6.起租日期按照进住的不同情况确定。新接管的房屋按接管通知确定的日期起租;新增加的房屋按批准进住日期起租;调换房屋,订租日期要衔接;新分配户。根据分配批准办理准住手续之日起租。

四、租金的构成住房的商品租金应由折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租、利润等因素构成。此外住房的层次朝向及供求状况也影响租金数量。1.折旧费住房长期使用过程中,由于自然力作用和人为原因而发生价值的损耗就是折旧,其计算公式为:折旧费=原始千价X折旧率折旧率=(原始造价-残值)/使用年限原始造价,是指建造住房时所费投资,包括建造房屋本身的建筑造价和征地、拆迁补偿费。残值,是指住房达到耐用年限不能再继续使用时,其所余陈旧建筑材料价值扣除迁运费后的残余价值。(2)维修费指为保证房屋正常使用,对某些部分进行维修和更新支出的费用。计算公式为:维修费=使用年限内维修费总额/使用年限使用年限维修费总额,一般采用部件更新周期法计算。首先对住房的备部件如结构布局、地面、内外墙涂抹材料、门窗、油漆、管道设备等,按有关规定或凭经验估算分别确定其更新的周期,再次使用年限,算出更新次数。部件更新费就是更新次数与更新单价的乘积。各部件更新费之和就是维修费总额,包括大修、中修和日常维修费。此外,维修费总额也可用面积定额法、定期轮修法、造价比例法来计算。(3)管理费指出租住房进行必要管理和服务的费用,包括经营管理住房的公司和房管所管理人员的工资、行政办公费、业务费和其他业务费用支出。(4)投资利息由于住房出租是商品的分期出售,住房建设投资要到住房使用年限终了时,才能全部收回。因此,在房租中以折旧费形式逐年收回部分建房投资外还要在房租中回收尚未收回的那部分投资的利息。(5)税金它以租计征。(6)保险费房屋所有者为了使自己的房屋免遭意外损失向保险公司投保,缴纳一定数额的保险费。(7)地租指土地所有者凭借其对土地所有权而获得的收入,包括级差地租和绝对地租。由于住房坐落在地上,因此住房承租人租住房的同时也租用了土地,所以应向房主交纳地租。(8)利润指房屋经营者在住房出租过程中创造的纯收入,其水平应大体相当于社会平均利润。利润=住房成本X社会平均利润率实际生活中,每个具体房屋的租金以上述因素计算出的租金为基础,随房屋供求变动和地理位置等因素变动而发生变化。

五、租金的计租面积住房的计租面积,一般有以下几种:(1)按居住面积计租。居住面积,是指住房中供日常生活起居用的卧室、起居室的净面积总和。(2)按使用面积计租。使用面积,是指住房中,分户门内全部可使用的净面积,包括供日常生活起居用的卧室、起居室和客厅、亭子间、厕所、室内走道、壁橱、阳台、地下室、假层、夹层、阁楼等面积。使用面积按房屋的内墙线计算。(3)按建筑面积计租。住房的建筑面积,是指建筑物各层面积的总和,包括使用面积、辅助面积和结构面积。辅助面积,是指住房中各层平面中楼梯、走道所占净面积总和。结构面积,是指建筑物各层中外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱等所占面积总和。


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